Exempelhus · Adress, uppgifter och underlag är påhittade. Så här ser en riktig analys ut i BoBetyg.
ExempelhusGranvägen 12
Örebro
Det här är ett 70-talshus där tak och uppvärmning redan har förnyats. De investeringarna ger en bra grund att gå vidare från. Den största öppna frågan är fuktskyddet i källaren. Planera också för fasadmålning och ett möjligt fönsterbyte.
Utred källarens fuktskydd innan bud
Be om dräneringshistorik och en fördjupad fuktundersökning.
Gå vidare, men räkna med underhåll de närmaste åren.
Det omlagda taket och bergvärmen är tydliga styrkor. Fasad och fönster är de kostnader som är mest sannolika framåt.
Rekommendationen beskriver om det är klokt att gå vidare med köpet just nu - inte husets tekniska skick.
Dränering från byggåret
- Underlag
- Ingen omdränering dokumenterad sedan 1972. Fördjupad fuktundersökning rekommenderas.
- Resonemang
- En äldre dränering kan ha nedsatt funktion. Undersök källarens fuktskydd innan du bestämmer dig; åldern i sig visar inte att det finns en skada.
- Källa
- Besiktningsprotokoll s. 4 (exempelunderlag)
- Tillförlitlighet
- Medel tillförlitlighet
Be om kvitton för takarbetet och servicehistorik för bergvärmen
- Resonemang
- Det bekräftar att de största investeringarna verkligen är gjorda.
- Källa
- Säljarens frågelista (exempelunderlag)
- Tillförlitlighet
- Medel tillförlitlighet
Bo:s slutsatser
Vad underlaget sammantaget betyder - inte enskilda fakta.
- 1Underhåll
Två stora investeringar är redan gjorda, men huset är inte underhållsfritt. Lägg tyngdpunkten på fuktskydd, fasad och fönster.
- 2Energi
Bergvärmen är positiv, men kontrollera faktisk förbrukning innan du räknar med en viss driftkostnad.
Så hänger det ihop
Bo:s resonemang från underlag till betyg.
- Underlag
Tak och värmesystem är förnyade, fönster och fasad är äldre.
- Ekonomi
Räkna med fasadmålning inom fem år och ett möjligt fönsterbyte därefter.
Styrkor
Tak omlagt 2014
- Underlag
- Betongpannor och läkt byttes 2014 enligt säljaren.
- Resonemang
- Det omlagda taket minskar behovet av en stor takinvestering på kort sikt. Be ändå om kvitton och kontrollera vinden.
- Källa
- Säljarens frågelista (exempelunderlag)
- Tillförlitlighet
- Medel tillförlitlighet
Bergvärme installerad 2019
- Underlag
- Bergvärmepump installerad 2019.
- Resonemang
- Värmepumpen har normalt flera brukbara år kvar. Servicehistorik och faktisk elförbrukning behöver bekräfta driftbilden.
- Källa
- Objektbeskrivning (exempelunderlag)
- Tillförlitlighet
- Medel tillförlitlighet
Att vara uppmärksam på
Punkter som bör kontrolleras vidare innan bud.
Fönster delvis original
- Underlag
- Övervåningen har äldre tvåglasfönster.
- Resonemang
- Tvåglasfönstren på övervåningen ger större värmeförluster och kan behöva bytas inom tio år. Kontrollera träets skick och tätningarna på visningen.
- Källa
- Energideklaration (exempelunderlag)
- Tillförlitlighet
- Hög tillförlitlighet
Om du bara gör tre saker
Bos tre viktigaste råd för det här objektet, i prioritetsordning.
- 1Kontrollera tak och värmepumpViktig
Be om kvitton för takarbetet och servicehistorik för bergvärmen.
- 2Begär faktisk elförbrukningViktig
Då vet du vad uppvärmningen kostar i praktiken.
- 3Ta in offerter för kommande underhållViktig
Fasadmålning och eventuellt fönsterbyte behöver rymmas i din budget.
Ekonomiplan
Uppskattat underhåll kommande 10 år.
Bo räknar med 250 000 kr – 410 000 kr i tekniskt underhåll de kommande tio åren. 40 000 kr – 70 000 kr av det gäller åtgärder som sannolikt behövs.
Behov som underlaget pekar på eller som är akuta.
Besiktningens exempelunderlag pekar på behov av fasadunderhåll inom fem år.
Normal förbehandling; större byte av panel ingår inte.
Byggdelar som närmar sig sin tekniska livslängd.
Dräneringen är från byggåret. Åtgärden är aktuell om undersökningen visar nedsatt funktion.
Behov och tidpunkt avgörs efter fuktundersökning; markförhållanden påverkar kostnaden.
Äldre tvåglasfönster kan behöva bytas för skick och energiprestanda.
Avser övervåningens fönster, inte samtliga fönster i huset.
Sannolikt + Kan behövas.
Räkna alltid med en löpande buffert på 1 000–2 000 kr/mån för småfix utöver de större åtgärderna ovan.
Välskött hus med några större frågor kvar
Tak och värmepump är förnyade. Äldre dränering och fönster står för de främsta riskerna och framtida kostnaderna. Huset har goda förutsättningar, men källarens fuktskydd behöver klarläggas innan bud.
BoBetyg 68 är ett viktat snitt: skick 70 (39 %), framtida underhåll 66 (28 %), risk 72 (22 %) och energi 61 (11 %). Dokumentationen påverkar tillförlitligheten, inte betyget.
Om analysen
BoBetyg är ett beslutsstöd baserat på det underlag som fanns tillgängligt - det ersätter aldrig en egen besiktning eller professionell rådgivning. Källor, resonemang och antaganden hittar du under Dokument.